Auskunft für Mietende bei Mietzinserhöhungen nach Art. 14 VMWG

Ein grosser Teil der Fördermittel aus dem Energiefonds der Stadt St. Gallen soll richtigerweise auch Vermietern zukommen, die damit energetische Verbesserungen in ihren Mietobjekten mitfinanzieren. Nach Obligationenrecht (Art. 269a) und der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) sind Vermieter berechtigt, solche wertvermehrenden Verbesserungen auf die Mietzinse zu überwälzen (Art. 14 VMWG).

Mietzinserhöhungen sind auf einem amtlichen Formular mitzuteilen und summarisch zu begründen. In der Praxis wird meist in einem Begleitbrief auf die Gesamtkosten der Investition und den Anteil verwiesen, der auf die Mieten überwälzt wird. Die Abrechnung über die Investitionen wird anlässlich der Erhöhungsanzeige nicht offen gelegt; bei grösseren Arbeiten, bei denen Teilerhöhungen nach Massgabe der erfolgten Zahlungen zulässig sind (Art. 14 Abs. 5 VMWG), liegt die Schlussabrechnung definitionsgemäss noch gar nicht vor.

Eine Mietzinserhöhung wird unwiderruflich gültig, wenn sie nicht innert 30 Tagen bei der Schlichtungsbehörde angefochten wird (Art. 270 OR). Diese hat von Gesetzes wegen (Art. Art. 274a i.V.m. Art. 259i und Art. 273 OR) keine Kompetenz, über Mietzinserhöhungen zu entscheiden. Kommt kein Vergleich vor der Schlichtungsstelle zu Stande, muss der Vermieter Klage beim Kreisgericht einreichen, wenn er die Mietzinserhöhung ganz oder teilweise durchsetzen will.

Soll vor der Schlichtungsstelle ein Vergleich abgeschlossen werden, müssen die Mietenden wissen, ob und allenfalls in welchem Umfang die Investitionen z.B. durch den Energiefonds der Stadt St. Gallen mitfinanziert wurden oder allenfalls noch werden, denn ein Vergleich vor Schlichtungsstelle kommt einem gerichtlichen Urteil gleich, der die Parteien bindet. Daher sind Mietende spätestens vor der Schlichtungsverhandlung darauf angewiesen, dass sie Auskunft über Fördermassnahmen aus dem Energiefonds (angefragt, in Aussicht gestellt oder bereits bezahlt) erhalten. Diese Auskunft darf die zuständige Stelle (Fachstelle für Umwelt und Energie) mangels entsprechender gesetzlicher Grundlage nicht erteilen; sie würde damit das Amtsgeheimnis verletzen.

Der Stadtrat wird beauftragt, im Energiefondsreglement der Stadt St. Gallen (sRS 511.2) eine gesetzliche Grundlage für eine Auskunftspflicht der zuständigen Stelle oder ein Auskunftsrecht zu Gunsten von Mietenden zu schaffen, die eine Mietzinserhöhung angezeigt erhalten haben, die ganz oder teilweise mit Mehrleistungen begründet wird, die vermutungsweise energetische Verbesserungen beinhalten.

eingereicht am: 9. Dezember 2008
eingereicht durch: Peter Dörflinger

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